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        走穩健之路|多管齊下 解讀泰禾的降杠桿之道

        發布日期:2017-12-18 瀏覽次數:1278

        核心提示:如何把握規模與負債之間的利潤平衡?隨著調控日益深入,這成為擺在所有房企面前的一個挑戰。八仙過海,各顯神通——閩系領軍房企泰禾集團通過降低拿地成本,提升品牌溢價,走上了一條穩健的增業績、降杠桿之道。 近日,泰禾集團董事長黃其森先生出席中國民生銀行主辦的“2017中國不動產金融年會”,在主題演講中,黃其森表示,“泰禾這兩年的土地成本只有公開市場的一半甚至1/3”。 拿地成本為公開市場一半,負債壓力大幅減小 由于房地產行業的特殊性,企業經營存在波動,房企的利潤和負債率均會對經營造成重大影響。在房企諸多負債指標中,短期償債能力十分關鍵,如房企所持貨幣資金償還一年內到期債務的能力。如果拿地或融資成本高企,房企的短期償債壓力就十分巨大。 文一泰禾·合肥院子.jpg土地成本高企 目前房企公開市場拿地的積極性依然很高。中原地產研究中心統計的招拍掛數據顯示,截至2017年11月22日,拿地最多的50家房企合計拿地金額達到了2萬億。與2016年同期拿地金額1.37萬億對比,漲幅達到了56%。 在這樣的大背景下,部分房企償債壓力巨大。但泰禾卻不同,泰禾集團董事長黃其森曾表示,“做企業最關鍵的就是風險控制”、“房企要控制風險,首先要關注最大頭的土地成本?!? 得益于泰禾集團董事長黃其森的前瞻判斷和戰略眼光,自2015年土地市場“面粉貴過面包”以來,泰禾在拿地方式上幾乎上演了大反轉,更多通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備,使得泰禾的負債率大為降低。同時,今年泰禾銷售額大幅增長,在年底發起千億沖刺,強大的銷售額也為償還負債提供了有利保障。 近日,泰禾集團董事長黃其森在 “2017中國不動產金融年會”的演講中表示,從2016年開始,公開市場的招拍掛泰禾基本不參加了,90%都是通過合作并購,“所以,泰禾這兩年的土地成本只有公開市場的一半甚至1/3”。 文一泰禾·合肥院子.jpg廣州增城地塊實景圖 以泰禾今年獲得的一塊土地為例:今年7月25日,泰禾集團以42.52億元受讓廣州增城增江街四宗地塊,總占地面積70.71萬平方米,總建筑面積107萬平方米,可售面積96萬平方米,即使是按可售面積計算,樓面價也僅為4429元/平方米。 而距離泰禾收購地塊僅6公里外的增江街西山村,2016年11月4日通過公開招拍掛出讓一宗居住用地,總用地面積:5.66萬平方米,規劃建筑面積:13.4萬平方米,最終業內某房地產商以16.85億元競得,折合樓面價12607元/平米,幾乎是泰禾的三倍。 另據泰禾集團2017年半年報顯示,僅今年上半年,泰禾集團便通過并購的方式獲得太原晉陽湖項目、南昌御湖半山項目、濟南院子、杭州 野風山項目等10個項目。進入三季度,泰禾集團繼續新增并購了南京句容項目、廣州增城項目、北京僑禧、閩侯金水湖等項目。 文一泰禾·合肥院子.jpg閩侯金水湖項目示意圖 據業內人士分析,受益于泰禾良好的品牌力和操盤力,越來越多房企更愿意與泰禾進行合作開發,部分房企甚至是主動找到泰禾,并愿意降低價格與泰禾進行合作,因此泰禾獲取土地的收購價格往往大幅低于公開市場拍賣土地價格,如該部分土地按照公開市場土地價格計算,權益價值將顯著提高,這也進一步降低了泰禾的負債率。 收購、合作資產變現力強,為千億沖刺保駕護航 由于品牌溢價率提高,土地成本降低,泰禾今年業績大幅增長。目前,泰禾各大產品線全面開花,在全國各大城市均以“銷冠”形象出現。院子系,大院系、園系、府系以及泰禾廣場等產品線,都在全國各地刮起了銷冠旋風。 這其中,不乏收購或合作的優質資產。這部分資產在泰禾強大的操盤能力之下,展現了強大的變現能力,為泰禾沖擊千億提供了保障。如北科建泰禾麗春湖院子、北京金尊府等項目,均在今年贏得了市場極大關注。 文一泰禾·合肥院子.jpg北科建泰禾麗春湖院子 泰禾去年底發布公告獲得的北京金尊府項目,9月底示范區便正式亮相。泰禾集團相關負責人此前表示,“城市更新帶來的豪宅項目,有利于補充核心城市高端產品貨量、迅速出貨”。 今年8月,泰禾通過股權并購方式進入北京南四環豐臺區南苑鄉一住宅項目。經過近四個月的市場深入研究和項目整改升級,該項目正式更名為“泰禾?金府大院”。由于占據城市核心土地資源,該項目已受到市場極高關注和認可。 文一泰禾·合肥院子.jpg北京泰禾金府大院 此外,泰禾還在項目層面積極引進戰略合作伙伴,利用公司的品牌優勢和強大的操盤能力,為合作伙伴帶來財務收益,也進一步減少自身的財務支出,降低公司負債率。如泰禾與北科建在北京合作打造的麗春湖院子,前9個月銷售額已超80億,成為中國別墅市場的銷冠。 目前,泰禾在全國有30多個項目集結在售,涵蓋北京、廣州、鄭州等熱點一二線城市。此外,上海區域的上海大城小院、杭州大城小院,廣深區域的深圳泰禾中央廣場、信達泰禾金尊府、東莞泰禾新天地、佛山泰禾院子、珠海泰禾中央廣場等多個優質項目將集中入市。在充足的貨值儲備推動下,泰禾今年有望邁入千億級房企行列。
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