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        樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看

        發布日期:2017-12-4 瀏覽次數:1484

        對于很多城市的“潛在購房者”來說,即將到來的1月1日(或12月1日)將成為一道“突然降臨的天河”,把你和房子一下子隔得更遠!   這是啥意思?   先看兩張照片,是在朋友圈里看到的,建行的業務通知: 樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看   上圖是在朋友圈看到的,某市建行的業務通知,圖一(上)告訴我們:從1月1日開始“二手樓不允許有陰陽合同了”。因為要以“網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度”。   圖二(下),則是進一步的解釋。它告訴我們,在二手房交易流程中存在相互監督,產權登記部門可以向監管部門(主要是各地銀監局)舉報銀行的不規范做法。   那么問題來了:這兩張圖片是真的還是假的?目前,上述兩幅圖片的真實性尚未得到證實。但圖片里提到的《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》是真實存在的,它是由“住房城鄉建設部、人民銀行、銀監會”聯合下發的,編號是“建房〔2017〕215號”。   建行業務通知里提到的“核心精神”,在上述官方文件里是存在的。所以,即便上述建行的兩張圖片是偽造的,但基本內容是真實的,只是執行的時間可能存在差異。 樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看   筆者在多個政府的網站上,查到了《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》。比如“浙江省住房和城鄉建設廳”在其官網上公布了“轉發住房城鄉建設部人民銀行銀監會關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知”,時間是2017年11月14日。湖北省住房和城鄉建設廳等三部門,則是在11月10日轉發的這份文件。 樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看   下面就是這份重要文件的“真容”,來自“浙江省住房和城鄉建設廳”官網: 樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷!二手房交易大利空 沒房的看看   其實,這份文件被多家媒體報道過,但大家一般只注意了整頓“消費貸”、“場外配資”的內容,沒有注意到二手房貸款額度的問題。文件第3頁、本號做了紅框標志的,就是相關內容。   原文如下:   銀行業金融機構在辦理個人住房貸款的業務時,要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據,并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。   這個表述,跟上面提到的某地建行的表述,完全一致。   這個政策的實施,將對樓市產生重大影響,雖然它只影響二手房、基本上不影響新房。   新房交易很簡單,現在基本上是政府定價,每套新房價格在樓盤發售之前已經完成了審核、備案。所以,貸款的時候按照備案價就可以了,沒有爭議。   二手房則不同。目前在二手房交易中,存在四個價格:   1、真實成交價;   2、銀行貸款時的評估價;   3、合同備案價;   4、政府評估價。   由于房價變動很快,二手房交易又存在陰陽合同,其實政府、銀行搞不清楚真正的成交價。比如甲乙雙方在深圳買賣一套100平米的二手房,約定成交價是1000萬元。但買方希望多貸點款,向銀行提交的貸款申請上可能是1200萬成交。如果銀行配合,或者有熟人疏通,往往可以做到。   但為了避稅,到房產登記部門提交的備案合同上,是盡量少寫的。如果可能,恨不得把成交價寫成1分錢,或者贈送。于是,政府就給每套舊房子設定一個官方評估價,便于在交易的時候計算稅款,防止稅款流失。通常情況下,政府會把評估價定低一些,一來讓利于民、二來防止產生爭議。一般來說,政府的評估價相當于市場價的7成左右,每年會調整一次到兩次。   目前在實際操作中,二手房的合同備案價和政府評估價逐漸合一了。除非是兇宅交易,真的是價格很低,這種情況下應該是可以審批的。   按照最新的文件,買二手房的時候通過做高評估價,最終降低實際首付比例、提高按揭比例,這種做法玩不轉了。在上述“4個價格”里,“政府評估價”顯然將成為最重要的交易基準,銀行自己的評估價將消失,這事實上等于提高了二手房的首付比例。   比如還是上面說的那套100平米、實際成交價1000萬的房子。假設政府評估價是750萬,這時候貸款的基準價格只能按照750萬計算,而不能按照1000萬了。(買賣雙方想以750萬以下價格備案,官方輕易也不會允許,因為這意味著稅收流失,除非真的證明是兇宅之類的。但這樣做,貸款額度只能進一步降低)   假設買家是首次置業,此前沒有貸款記錄,則首付是3成,貸款是7成。但只能按照750萬的7成貸款,可以貸525萬,首付是475萬。這樣,首付相當于提高到了47.5%(房屋實際成交價是1000萬)。   假設買家是第二次置業,則首付需要7成,貸款3成。按照750萬元,可以貸款225萬,首付775萬,相當于首付77.5%。   可見,新規出來之后,想通過買二手房“上車”將更加困難,首付比例有了顯著的提高。   三部委的上述文件是9月29日印發的,但各省轉發一般在11月中旬。也就是說,最快執行也要到12月1日,估計有很大幾率是1月1日開始執行。   總之,這意味著官方在二手房交易中進一步“去杠桿”,再加上對“消費貸”、“經營貸”等渠道的整治,二手房成交量將進一步下滑。樓市在成交量上的冬天,將越來越寒冷。(金融深度)
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